“小林秘書不用緊張，就給我們兩個講講，也讓我們好好學習學習。”高育良也順著李達康的話溫和的開口。

“好，那我就大膽一回了。”林立深吸了口氣。

他平時喜歡喋喋不休，但是真的讓他給兩個大領(lǐng)導(dǎo)演示，然后自已老板還在一旁監(jiān)考，他能不緊張嗎？都有種回到大學時論文答辯的場景了。

“論文答辯？”一想到這，林立眼前一亮，目光看向了徐長林，見他點頭，也立馬自信起來。

不就是答辯嘛，就算我寫的是一坨屎，那也只能我的老師來說我是一坨屎，其他人敢插嘴，自有我老師與他們對掏！

“地產(chǎn)開發(fā)，也就是我們說的土地經(jīng)濟，簡單來說就是，政府規(guī)劃批地立項，然后投資商、開發(fā)商競標，購得土地開發(fā)和使用權(quán)。”

林立慢慢開口，然后看向高育良和李達康，目光詢問對方是否跟得上自已的語速。

高育良和李達康微微點頭示意他繼續(xù)。

林立這才保持著同樣的語速繼續(xù)在黑板上邊寫邊說的演示起來。

“投資商和開發(fā)商的區(qū)別也在于，投資商購得土地開發(fā)和使用權(quán)后，會直接將這個權(quán)利再轉(zhuǎn)手高價賣給其他開發(fā)商，做個二道販子。”

“開發(fā)商則不一樣，他們購得土地后，會直接調(diào)動大量資金、設(shè)備和人工入場修建，如果需要開發(fā)的項目需要的工程隊的資質(zhì)要求高的，他們則會花錢出資請其他資質(zhì)足夠的建筑商來替他們承建，比如我們的建工、一建、二建、鐵建等等政府工程建筑集團。”

“等到項目開發(fā)完成，他們則會將或是住宅樓、寫字樓出售、租借等等，用以獲取利潤，其中最快獲得收益的就是住宅樓，也就是商品房；而寫字樓一般而言，只會租賃，除非公司破產(chǎn)，否則沒有開發(fā)商會做一錘子買賣的出售寫字樓。”

高育良和李達康都沒有著急，這就是政府立項后資方的商業(yè)發(fā)展模式。

“這其中，對于商品房的資質(zhì)要求是最低，而商業(yè)寫字樓的要求最高。

因為工程難度的不一樣和配套設(shè)施的不一樣，以及收益時間的不一樣，寫字樓需要的資金也最為龐大。”

“因此，能承接得了寫字樓項目的開發(fā)商很少很少，甚至會出現(xiàn)幾家公司合作開發(fā)的情況。”

“所以在選擇商業(yè)廣場和寫字樓開發(fā)商的時候，必須進行驗資，慎重考慮。”

“可是這也就會出現(xiàn)一個問題，那就是全國沒有任何一家公司和集團會有如此龐大的現(xiàn)金流來支撐一個寫字樓、商業(yè)廣場從項目落地、項目承建、竣工以及最后的創(chuàng)收。”

“所以，在這個過程中，開發(fā)商和投資商就會拿出固定資產(chǎn)和公司做抵押，向銀行貸款，保證項目能夠成功挺到項目創(chuàng)收。”

林立將開發(fā)商的開發(fā)和創(chuàng)收流程簡單講述清楚，并畫出了一道紅線將投入和收益徹底分割開。

“老板，你來還是我來？”林立看向徐長林問道。

“你來吧！”徐長林微笑的肯定。

林立深吸了口氣，看向高育良和李達康。

兩人也知道肉戲來了，也收起來放松的姿態(tài)，坐直了身子。

“不論是寫字樓還是商品房開發(fā)商，都會在拿到土地開發(fā)許可時，再用土地向銀行貸款，然后開始修建。”

“而為了盡快創(chuàng)收，他們會在修建的同時，直接向外界發(fā)送信號，邀請對商品房有需求的群眾、對寫字樓有需求的企業(yè)，以及對商業(yè)廣場鋪位感興趣的工廠、企業(yè)進行購買和簽訂租賃合同，先拿到一筆資金回血。”

“這個很正常，畢竟銀行也不可能提供那么大一筆資金給他們，那些地即便抵押，也不可能貸到全部建筑資金。”李達康開口。

他就是做土地經(jīng)濟政策的，自然很清楚這點。

“那么如果開發(fā)商以低于市面上現(xiàn)成商品房和寫字樓的價格，售賣給給能夠預(yù)先支付資金的購房者和企業(yè)呢？”林立反問道。

李達康目光立馬瞇了起來，這就是期房，甚至為了讓購房者能夠支付起購房的錢，他們還會跟銀行合作，讓銀行借貸給購房者，這就是購房貸款。

林立在黑板上圈出了開發(fā)商、銀行和消費群體，畫出了三個圈。

“開發(fā)商是向銀行貸的款，消費者也是向銀行貸的款，但是抵押物一個是土地，一個是尚未交付的房產(chǎn)。但是資金流向，最終都會流向開發(fā)商。”

林立畫出了一條條紅線。

“那么，現(xiàn)在，如果我這樣做呢？”林立突然拿出黑板擦，擦掉了開發(fā)商。

“這怎么可能！”李達康瞬間跳了起來。

開發(fā)商一旦跑路，后果有多嚴重他非常的清楚。

那可比項目立項后，投資商集體跑路，拉不到投資的問題還嚴重的多。

“為什么不可能？銀行貸給他們開發(fā)樓盤的錢他們拿到了，消費群體購房的錢他們也拿到了，拿到了那么一大筆錢，他們?yōu)槭裁催€要建樓呢？”這話林立不敢這個剛硬的跟李達康和高育良說，所以徐長林開口。

“我拿到了錢，直接再轉(zhuǎn)投到其他省市，拿到更多的項目，或者投入其他行業(yè)項目中，而商業(yè)戰(zhàn)場上，有虧有贏，贏了還好，若是輸了呢？作為銀行你這邊向追討，我也已經(jīng)拿不出那么多的現(xiàn)金流，那么作為債務(wù)方，你敢讓法院對我申請破產(chǎn)清算，最后將這筆資金變成死賬嗎？

所以，作為銀行，最后只能把這個危機轉(zhuǎn)嫁給消費群體，也就是最廣大的群眾呢？”

“畢竟從法學上來說，消費者借貸是銀行，雖然他們的抵押物是那個不存在的、未交付的房子，可若是他們拒不還款，法院清算，按照法院執(zhí)行局的流程會是先從流動資金、可變賣資產(chǎn)開始，最后才是那個不存在的房子，哪怕法院在乎人情，不執(zhí)行，那他們已經(jīng)交付的首付和那些月供呢？”

李達康和高育良身體前傾，臉色都極其難看，若是真的發(fā)生這樣的事情。

那會引起民怨和暴動的。

到時候首當其沖的不是銀行，也不是開發(fā)商，因為開發(fā)商已經(jīng)跑路了，他們也找不到。