“小林秘書不用緊張，就給我們兩個講講，也讓我們好好學習學習。”高育良也順著李達康的話溫和的開口。

“好，那我就大膽一回了。”林立深吸了口氣。

他平時喜歡喋喋不休，但是真的讓他給兩個大領導演示，然后自已老板還在一旁監考，他能不緊張嗎？都有種回到大學時論文答辯的場景了。

“論文答辯？”一想到這，林立眼前一亮，目光看向了徐長林，見他點頭，也立馬自信起來。

不就是答辯嘛，就算我寫的是一坨屎，那也只能我的老師來說我是一坨屎，其他人敢插嘴，自有我老師與他們對掏！

“地產開發，也就是我們說的土地經濟，簡單來說就是，政府規劃批地立項，然后投資商、開發商競標，購得土地開發和使用權。”

林立慢慢開口，然后看向高育良和李達康，目光詢問對方是否跟得上自已的語速。

高育良和李達康微微點頭示意他繼續。

林立這才保持著同樣的語速繼續在黑板上邊寫邊說的演示起來。

“投資商和開發商的區別也在于，投資商購得土地開發和使用權后，會直接將這個權利再轉手高價賣給其他開發商，做個二道販子。”

“開發商則不一樣，他們購得土地后，會直接調動大量資金、設備和人工入場修建，如果需要開發的項目需要的工程隊的資質要求高的，他們則會花錢出資請其他資質足夠的建筑商來替他們承建，比如我們的建工、一建、二建、鐵建等等政府工程建筑集團。”

“等到項目開發完成，他們則會將或是住宅樓、寫字樓出售、租借等等，用以獲取利潤，其中最快獲得收益的就是住宅樓，也就是商品房；而寫字樓一般而言，只會租賃，除非公司破產，否則沒有開發商會做一錘子買賣的出售寫字樓。”

高育良和李達康都沒有著急，這就是政府立項后資方的商業發展模式。

“這其中，對于商品房的資質要求是最低，而商業寫字樓的要求最高。

因為工程難度的不一樣和配套設施的不一樣，以及收益時間的不一樣，寫字樓需要的資金也最為龐大。”

“因此，能承接得了寫字樓項目的開發商很少很少，甚至會出現幾家公司合作開發的情況。”

“所以在選擇商業廣場和寫字樓開發商的時候，必須進行驗資，慎重考慮。”

“可是這也就會出現一個問題，那就是全國沒有任何一家公司和集團會有如此龐大的現金流來支撐一個寫字樓、商業廣場從項目落地、項目承建、竣工以及最后的創收。”

“所以，在這個過程中，開發商和投資商就會拿出固定資產和公司做抵押，向銀行貸款，保證項目能夠成功挺到項目創收。”

林立將開發商的開發和創收流程簡單講述清楚，并畫出了一道紅線將投入和收益徹底分割開。

“老板，你來還是我來？”林立看向徐長林問道。

“你來吧！”徐長林微笑的肯定。

林立深吸了口氣，看向高育良和李達康。

兩人也知道肉戲來了，也收起來放松的姿態，坐直了身子。

“不論是寫字樓還是商品房開發商，都會在拿到土地開發許可時，再用土地向銀行貸款，然后開始修建。”

“而為了盡快創收，他們會在修建的同時，直接向外界發送信號，邀請對商品房有需求的群眾、對寫字樓有需求的企業，以及對商業廣場鋪位感興趣的工廠、企業進行購買和簽訂租賃合同，先拿到一筆資金回血。”

“這個很正常，畢竟銀行也不可能提供那么大一筆資金給他們，那些地即便抵押，也不可能貸到全部建筑資金。”李達康開口。

他就是做土地經濟政策的，自然很清楚這點。

“那么如果開發商以低于市面上現成商品房和寫字樓的價格，售賣給給能夠預先支付資金的購房者和企業呢？”林立反問道。

李達康目光立馬瞇了起來，這就是期房，甚至為了讓購房者能夠支付起購房的錢，他們還會跟銀行合作，讓銀行借貸給購房者，這就是購房貸款。

林立在黑板上圈出了開發商、銀行和消費群體，畫出了三個圈。

“開發商是向銀行貸的款，消費者也是向銀行貸的款，但是抵押物一個是土地，一個是尚未交付的房產。但是資金流向，最終都會流向開發商。”

林立畫出了一條條紅線。

“那么，現在，如果我這樣做呢？”林立突然拿出黑板擦，擦掉了開發商。

“這怎么可能！”李達康瞬間跳了起來。

開發商一旦跑路，后果有多嚴重他非常的清楚。

那可比項目立項后，投資商集體跑路，拉不到投資的問題還嚴重的多。

“為什么不可能？銀行貸給他們開發樓盤的錢他們拿到了，消費群體購房的錢他們也拿到了，拿到了那么一大筆錢，他們為什么還要建樓呢？”這話林立不敢這個剛硬的跟李達康和高育良說，所以徐長林開口。

“我拿到了錢，直接再轉投到其他省市，拿到更多的項目，或者投入其他行業項目中，而商業戰場上，有虧有贏，贏了還好，若是輸了呢？作為銀行你這邊向追討，我也已經拿不出那么多的現金流，那么作為債務方，你敢讓法院對我申請破產清算，最后將這筆資金變成死賬嗎？

所以，作為銀行，最后只能把這個危機轉嫁給消費群體，也就是最廣大的群眾呢？”

“畢竟從法學上來說，消費者借貸是銀行，雖然他們的抵押物是那個不存在的、未交付的房子，可若是他們拒不還款，法院清算，按照法院執行局的流程會是先從流動資金、可變賣資產開始，最后才是那個不存在的房子，哪怕法院在乎人情，不執行，那他們已經交付的首付和那些月供呢？”

李達康和高育良身體前傾，臉色都極其難看，若是真的發生這樣的事情。

那會引起民怨和暴動的。

到時候首當其沖的不是銀行，也不是開發商，因為開發商已經跑路了，他們也找不到。